福岡市内中心部にある、1964年築の商業ビルを購入し2フロアをリノベーション。
購入時、1フロアは既存テナントの退去のタイミング、もう1フロアのテナントは当初半年の予定で相場の半値以下で賃貸されていたが、3年間放置されていた。
相場価格で契約のまき直しを提案したところ、まもなく退去。
2フロア全空になったところで約1,200万円をかけてリノベーションを実施(エントランス、屋上含む)1テナントだったフロアを3分割、もう1フロアは形を変えず2フロアのままリノベーション。
およそ2か月で家賃0円から2フロアで約70万円/月の賃料を生む物件に変貌。付加価値を付けたことにより、退去があっても継続的にテナントが入居し、ビル全体の売り上げとしても購入時から約45％増加した。ウッドデッキを敷設した屋上もテナントの休憩所として利用されており喜ばれている。
住宅地にある築33年鉄骨造のアパートメントを購入するも、腐食が酷くバルコニーに傾きもあったためリノベーションは断念。
独自性のある建物を模索していた所、ガレージアパートメントという考えに至る。
住宅街であるが駅からのアクセスも良いため、近隣大手の分譲賃貸と競合を避け、あえて1階を用途に応じて使えるSOHO(店舗)をターゲットとして絞り約7,000万円(4戸)をかけて建設。
独自性の強い建物のため、テナント募集は10,000人以上のファンがついている建設会社のインスタや動画中心に、元付け業者のホームページにリンク&シェア。
本企画の建物は福岡初という事もあいまって、プロモーションは見事にはまり内覧会には2日間で150名以上が来客。即満室となった。
殆どが空室で滞納もあり、回収に四苦八苦していた前建物と比較すると月の売上は約6倍となる。
建設会社と協力しコンビニエンスストア等を誘致し土地を購入。
賃貸借契約も20～30年と長く、賃料も安定しているため金融機関の融資を受けやすいプロジェクト。(契約により賃料見直しの規定もある)建貸しの場合、建物建設費(コンビニの場合オーナー負担は2,000万円前後)として建築協力金を受領し、賃料相殺できる事も多く、金融機関融資額が抑えられるのもオーナーにとってはメリットである。
デメリットとしては短期撤退の違約金特約を付けることはできるものの、退去後の新規テナント誘致の際に同様の賃料を得ることは簡単ではない。
事業用定期借地権を使って土地貸しをする場合は、メンテナンスコストが少なく手間はかからないが、減価償却をとれない、建貸しと比較して利回りが落ちるという事が多い。
ドル資産形成を考えてハワイのコンドミニアムを購入。
当初高利回りの可能性もあるバケーションレンタルでの運用か、長期賃貸か悩んでいたが、現地管理会社の良し悪しで大きく左右されるバケーションレンタルは避け長期賃貸で運用。現状の表面利回りは4パーセント台と日本に比べるとかなり落ちるが、リーマンショックの際、全米で最も値崩れしなかったワイキキで且つダイヤモンドヘッドとオーシャンのWビューで、隣に建物が建つ可能性が極めて低いという事からその付加価値を重視した。
購入の際は現地に法人登録し、日系の金融機関から半分の融資を受けた。
外貨獲得が目的なので、賃料収入は送金することなく現地金融機関にドル建てで預金している。また、ハワイ(アメリカ)の場合は固定資産において日本より建物割合が高く、且つ減価償却の仕方が異なる(短期間で償却できる)ので利益が出ている法人の場合は、節税の効果もある。
